Imóvel por temporada em nome de pessoa física ou de PJ: qual compensa?

08/11/2026 · 7 min de leitura · Equipe Voer · Atualizado em 08/11/2026

Quem começa a alugar um imóvel por temporada logo esbarra numa dúvida: receber como pessoa física ou abrir uma empresa? A resposta depende, sobretudo, de quanto o imóvel rende por mês, mas também de custos que quase ninguém coloca na conta, como contabilidade, ITBI e nota fiscal. Este guia compara os dois caminhos com as regras de 2026 e mostra onde fica o ponto de virada.

Resposta curta: com aluguel de até cerca de R$ 7 mil por mês, a pessoa física costuma pagar menos imposto do que a empresa, e até R$ 5 mil por mês o carnê-leão pode ficar zerado em 2026. Considerando também o custo de contabilidade, a PJ no Lucro Presumido só começa a compensar perto de R$ 10 mil de receita mensal. É uma regra de bolso, e o seu caso deve ser confirmado com um contador.

Como a pessoa física paga imposto sobre o aluguel por temporada

Quando o hóspede é pessoa física, o aluguel é rendimento tributável e o imposto é recolhido todo mês pelo carnê-leão, inclusive quando o dinheiro chega por uma plataforma. O cálculo funciona assim:

Soma-se tudo o que foi recebido no mês, de todos os imóveis.
Descontam-se as despesas do aluguel que a lei admite e que você pagou, como IPTU, condomínio e taxa de administração.
Aplica-se a tabela progressiva mensal, com alíquotas de 0% a 27,5%, e o desconto simplificado de R$ 607,20 quando ele for mais vantajoso.
Desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 reduz o imposto de quem tem rendimento tributável de até R$ 7.350,00 por mês. Até R$ 5.000,00 o imposto zera; entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00 a redução diminui até acabar.
O imposto é pago por DARF, código 0190, até o último dia útil do mês seguinte.

Para simular o seu caso, use a calculadora de imposto de renda do aluguel por temporada.

Como a empresa paga imposto sobre o aluguel

A empresa que aluga imóveis costuma ficar no Lucro Presumido. Nesse regime, a lei presume que 32% da receita de locação é lucro, e sobre essa base incidem IRPJ e CSLL. Somados a PIS e Cofins, os tributos federais ficam em:

IRPJ: 15% sobre o lucro presumido, com adicional de 10% sobre a parcela que passa de R$ 20 mil por mês (cerca de 4,8% da receita até esse limite).
CSLL: 9% sobre o lucro presumido (cerca de 2,88% da receita).
PIS e Cofins: 0,65% e 3% da receita, até a transição para a CBS em 2027.
Total: 11,33% da receita de aluguel, para receitas até cerca de R$ 62,5 mil por mês.

Alguns pontos pesam nessa escolha. A empresa que aluga apenas imóveis próprios, em regra, não pode optar pelo Simples Nacional (Lei Complementar 123/2006, art. 17, XV). A locação precisa constar do objeto social para valer a presunção de 32%. Os lucros distribuídos ao sócio continuam isentos, mas desde 2026 há retenção de 10% quando a mesma empresa paga ao mesmo sócio mais de R$ 50 mil em um mês (Lei 15.270/2025). A partir de 2027, a CBS substitui PIS e Cofins, e a locação de imóveis tem redução de 70% nas alíquotas, mas a carga final ainda depende de regulamentação.

Quanto cada um paga: comparação

A tabela considera receita apenas de aluguel recebido de pessoas físicas, sem despesas dedutíveis, desconto simplificado na pessoa física e R$ 500 por mês de contabilidade na PJ. O valor da contabilidade é uma premissa, e você pode ajustá-lo na calculadora.

Receita mensal	Pessoa física (carnê-leão)	PJ no Lucro Presumido	PJ com R$ 500 de contabilidade
R$ 3.000	R$ 0 (0%)	R$ 340 (11,3%)	R$ 840
R$ 5.000	R$ 0 (0%)	R$ 567 (11,3%)	R$ 1.067
R$ 7.000	R$ 803 (11,5%)	R$ 793 (11,3%)	R$ 1.293
R$ 10.000	R$ 1.674 (16,7%)	R$ 1.133 (11,3%)	R$ 1.633
R$ 15.000	R$ 3.049 (20,3%)	R$ 1.700 (11,3%)	R$ 2.200
R$ 20.000	R$ 4.424 (22,1%)	R$ 2.266 (11,3%)	R$ 2.766
R$ 40.000	R$ 9.924 (24,8%)	R$ 4.532 (11,3%)	R$ 5.032

A leitura é direta: em receitas baixas, a redução de 2026 deixa a pessoa física muito à frente. Perto de R$ 7 mil por mês, o imposto fica parecido. Quando a contabilidade entra na conta, a empresa só passa a compensar por volta de R$ 10 mil por mês, e a vantagem cresce conforme a receita sobe.

O que a comparação não mostra

Despesas dedutíveis: na pessoa física, condomínio, IPTU e taxa de administração reduzem o imposto. No Lucro Presumido, as despesas reais não alteram o imposto, que incide sobre a receita.
Custos da empresa: abertura, contador, certificado digital, alvará e taxas anuais. Em receitas menores, eles consomem a economia de imposto.
ITBI na transferência do imóvel: a Constituição prevê que o ITBI não incide na integralização de capital, exceto quando a atividade principal da empresa é a locação de imóveis. Para uma empresa que só aluga, em regra o imposto incide.
Ganho de capital: a integralização pode ser feita pelo valor constante da sua declaração de bens, sem ganho de capital, mas a venda futura tem regras próprias em cada modelo.
Tipo de atividade: se a oferta incluir serviços de hotelaria, como recepção e limpeza diária, o município pode tratar a atividade como hospedagem e cobrar ISS. Vale conferir antes de escolher o regime.
Sucessão e proteção patrimonial: a empresa facilita planejar a herança e separar o patrimônio, mas esse é um tema jurídico, que deve ser avaliado com advogado.

Quando a pessoa física costuma ser melhor

A receita mensal de aluguel fica até cerca de R$ 7 mil a R$ 10 mil.
Você tem um ou dois imóveis e prefere pouca burocracia.
O imóvel está financiado ou ainda precisa de reformas que você quer lançar no seu CPF.
Você ainda está testando se a temporada funciona para o imóvel.

Quando a PJ costuma ser melhor

A receita mensal fica acima de R$ 10 mil de forma consistente.
Você tem vários imóveis ou pretende crescer.
Existe um plano de sucessão ou de separação patrimonial.
Você quer emitir nota fiscal e reinvestir o lucro dentro da empresa.

Como decidir, passo a passo

Estime a receita mensal média do imóvel, olhando os meses fracos e não só a alta temporada.
Simule os dois cenários na calculadora, com as suas despesas e o custo real do contador.
Some o ITBI e os custos de abertura e manutenção da empresa.
Converse com um contador e, se houver patrimônio ou herança envolvidos, com um advogado.

Perguntas frequentes

Preciso de CNPJ para alugar por temporada?

Não. A pessoa física pode alugar por temporada e recolher o carnê-leão. Vale conferir a convenção do condomínio e as regras do município, que podem restringir a atividade.

Posso usar MEI para alugar meu imóvel?

Em regra, não, porque a locação de imóveis próprios não consta entre as atividades permitidas ao MEI. Confirme a lista de ocupações vigente com um contador.

Vale a pena abrir PJ para um único imóvel?

Em geral, só se a receita mensal for alta ou se houver um plano patrimonial ou sucessório. Para um imóvel com receita moderada, a economia de imposto raramente cobre os custos da empresa.

Qual regime tributário a PJ de aluguel usa?

Na maioria dos casos, o Lucro Presumido, porque a empresa que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional. Alguns casos específicos podem pedir o Lucro Real.

E se eu não quiser cuidar do imóvel sozinho?

A escolha entre pessoa física e PJ é tributária e independe de quem opera a hospedagem. Você pode manter o imóvel no seu CPF ou numa empresa e contar com uma operação profissional para anúncio, atendimento aos hóspedes, limpeza e prestação de contas. Se o seu imóvel está parado ou rendendo pouco, traga seu imóvel para a Voer e receba uma avaliação gratuita do potencial de renda.

Veja também: aluguel tradicional, temporada ou coanfitrião e o guia do proprietário.

Fontes

Conteúdo informativo, atualizado em 08/11/2026, com base na legislação vigente nessa data. Não substitui a orientação de um contador ou advogado para o seu caso.